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1、時間的故事之抵押權編


某甲於民國(下同)80年1月1日向某乙借款新台幣(下同)160萬元,同時雙方就某甲名下一筆土地設定總金額250萬元之最高限額抵押權(以下稱系爭抵押權),且約定權利存續期間自80年1月1日至81年1月1日。嗣後因某甲無力償還借款,某乙即於90年1月1日向法院聲請裁定拍賣抵押物而發動強制執行程序,經2次減價拍賣仍未拍定後,遂於90年12月1日撤回上開執行程序。除此之外,某乙並無其他向某甲請求償還之訴訟或執行等主張,迄至107年1月1日。

試問:借款債權是否已罹於時效?某甲能否起訴請求塗銷系爭抵押權?某乙能否以借款債權所生之利息債權有尚未罹於時效的部分,而拒絕塗銷?

  1. 某乙本件借款債權之請求時效為15年,自81年1月2日開始起算,雖然民法第129條第2項第5款有規定聲請強制執行能使時效為之中斷,然而因為某乙上開執行程序最終是以撤回之方式結案,依民法第136條第2項規定即視為不中斷,故本件請求時效仍是以81年1月2日開始起算,迄至96年1月2日止即罹於時效。
  2. 依民法第145條第1項、第881條之15規定,某乙借款債權雖已罹於請求時效,但是原本仍得趕緊於嗣後5年之除斥期間內(即101年1月2日之前)就系爭抵押權來主張取償,而某乙嗣後仍未行使之。故某甲於107年1月1日向法院起訴主張塗銷系爭抵押權,即屬於法有據。
  3. 承前所述,系爭抵押權所擔保之借款債權(即主權利)業已罹於請求時效及除斥期間,而利息債權則是從屬於上開借款債權之從權利,依民法第146條規定自應隨同借款債權之效力,而同其命運,可參照最高法院105年度台上字第1261號民事判決之意旨。故某乙不得以尚有部分利息債權未罹於時效而拒絕塗銷系爭抵押權。

作者:金門律師聯合事務所

參考法條:

  • 民法第125條:請求權,因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者,依其規定。
  • 民法第129條:消滅時效,因左列事由而中斷:一、請求。二、承認。三、起訴。左列事項,與起訴有同一效力:一、依督促程序,聲請發支付命令。二、聲請調解或提付仲裁。三、申報和解債權或破產債權。四、告知訴訟。五、開始執行行為或聲請強制執行。
  • 民法第136條第2項:時效因聲請強制執行而中斷者,若撤回其聲請,或其聲請被駁回時,視為不中斷。
  • 民法第145條第1項:以抵押權、質權或留置權擔保之請求權,雖經時效消滅,債權人仍得就其抵押物、質物或留置物取償。
  • 民法第146條:主權利因時效消滅者,其效力及於從權利。但法律有特別規定者,不在此限。
  • 民法第767條第1項:所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。
  • 民法第881條之15:最高限額抵押權所擔保之債權,其請求權已因時效而消滅,如抵押權人於消滅時效完成後,五年間不實行其抵押權者,該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。

2、任我行?不行!談談不動產專任委託銷售契約


賣方某甲擬出售名下一筆房子及其坐落基地(下稱系爭房地)而委託房屋仲介公司,雙方於民國(下同)100年1月1日簽訂「專任委託銷售契約書」(下稱系爭專任約),委託銷售期間為100年1月1日至同年3月1日止,委託銷售價格為新台幣(下同)1400萬元,且約定仲介服務報酬為成交總價之4%,並約定一特約條款:「若是某甲的親戚,且經仲介公司確認非帶看過之客戶,可以自行出售」。嗣後,仲介公司歷經努力於100年2月14日為某甲尋覓到一個買家某乙,某乙同意以1400萬元承購且支付50萬元作為斡旋金,仲介公司隨即通知某甲可以出面簽署買賣本約,孰料,某甲竟然表示:伊不願意就這樣賣掉系爭房地,伊要再嘗試自己去賣看看更高的價格等語。某甲後來於100年2月28日未透過任何仲介而自己以1410萬元出售予某丙。

試問:尚未簽訂買賣本約,仲介公司能否向某甲請求仲介報酬?某甲主張某丙是伊同宗親會情同兄弟之人,故符合特約排除條款,有無理由?

  1. 所謂「專任委託銷售契約」,是指專任委託期間內,房主僅得委由受託之特定仲介來買賣成交,不得自行出售亦不可另外委託其他仲介來成交,違反者,往往於契約約款內已明訂「視同由受託仲介居間成交」之法律效果,而仍應給付約定之仲介報酬。本件中,仲介公司既已於約定之專任委託銷售期間內(即100年2月14日)為某甲尋覓得到符合委託銷售價格(即1400萬元)之適當買家某乙,某甲依系爭專任約本即負有與之進一步簽訂買賣本約之法定義務,卻拒絕之,已屬違約之一方。且,某甲嗣後更將系爭房地自行出售予某丙(仍在系爭專任約委託期間內),已屬另一個違約情事。綜上,仲介公司依據系爭專任約,是可以向某甲請求約定之仲介報酬。
  2. 至於某甲主張伊是符合特約排除條款的部分,依民事訴訟法第277條本文規定之舉證責任分配,此項有利於某甲之權利排除要件事實之存在,即應由某甲負責舉證證明之(例如提出戶籍謄本、家譜、氏族譜等)。然而,某甲並未證明之,且依其主張,某丙僅是伊的朋友,並無任何民法親屬篇中血緣或姻親上之關係,故不符合所謂「親戚」之要件。至於情同兄弟民間上之換帖、拜把等關係,當然沒辦法於法律上發生親屬間之關係效果,無法與約款上「親戚」同等視之,故某甲之抗辯並無理由。

作者:金門律師聯合事務所

參考法條:

  • 民法第565條:稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。
  • 民法第568條第1項:居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬。
  • 民法第970條:姻親之親系及親等之計算如左:一、血親之配偶,從其配偶之親系及親等。二、配偶之血親,從其與配偶之親系及親等。三、配偶之血親之配偶,從其與配偶之親系及親等。
  • 不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1點:不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。
  • 民事訴訟法第277條:當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。但法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此限。

3、意外墜樓?凶宅?傻傻分不清楚


某甲於民國(下同)100年1月1日將其名下房子(含坐落土地)出售予某乙,某乙嗣後經街坊鄰居耳語,聽聞疑似於70年間有位修理天線之師傅一時不慎墜落於該房子天井處,後緊急送醫仍不治身亡於醫院內之情形。某乙事後即向某甲協商欲解除買賣契約而未果。

試問:本件買賣標的物是否為凶宅?某乙得否以此作為物之瑕疵而主張解除契約?

  1. 凶宅,雖然不致對於房屋發生物理性之損傷或降低房屋之通常效用,然而依我國社會民情,一般大眾對凶宅多存有嫌惡畏懼之心理,居住品質及心理層面上即會造成甚大之負面影響,會直接嚴重影響凶宅之購買意願及購買價格,進而導致該物件於市場上接受程度低落的情形,因此凶宅是屬於物之瑕疵。基於此,本件爭議即在於30年前意外墜樓身亡是否為凶宅事由?此等事由是否達到能解除契約之原因、程度?上開的要件,均應由某乙提出證據而證明。
  2. 一般所稱之凶宅,除了買賣當事人間已有特約予以具體定義之外,其定義則是依房屋交易市場上之通常交易觀念,指涉曾經發生過兇殺或自殺致死之房屋,一般之意外死亡並不屬之(可參臺灣高等法院105年度上字第302號、同院101年度上字第87號等民事判決意旨)。另,內政部於92年、97年間之行政函令亦持相同之看法,且就兇殺或自殺致死之發生處所提供若干之參考依據:「曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)」。本件中,既是屬於意外墜落身亡之事由,且死亡結果更是發生在嗣後送醫仍回天乏術於院內的情形,故不能認定為凶宅,某乙即無法以此來主張物之瑕疵責任進而解約或減少價金。另外,司法實務上亦有認為時間久暫可作為判斷參酌依據之一,凶宅事由之瑕疵是可能藉由時間經過已久遠而異其認定,換句話說,距今年代愈久遠,愈不易認定為凶宅(參臺灣高等法院101年度上字第87號、同院99年度上易字第229號等民事判決意旨),由此而論,本件中,已距30多年之遙的意外身亡,尤其無法認定該房子為凶宅。
  3. 最後,予以補充說明,內政部於104年底發布之新函令,似乎將凶宅事由擴張及於兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形,固然內政部函令並不當然拘束司法機關於個案上之判斷,然而,日後確實仍可能因為一般台灣民情、買賣契約書記載方式等變遷原因,進而可能對司法產生質變上之互動影響。

作者:金門律師聯合事務所

參考法條:

  • 民事訴訟法第277條:「當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。但法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此限。」
  • 民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」
  • 民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」
  • 內政部92年6月不動產委託銷售契約書範本附件一之不動產標的現況說明書第11項:「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事。」
  • 內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函:「賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」
  • 內政部104年11月25日不動產說明書應記載及不得記載事項壹、二、(四)其他重要事項第5點:「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形,若有,應敘明。」

4、凡事相信專業–親屬看護直接比照專業看護費用?


甲過失駕車撞傷乙,致乙雙腿骨折,乙出院後回家休養30日,期間需要專人全天看護,並由乙之親屬負責照護乙。嗣後乙於民事損害賠償案件中主張,甲應賠償在家休養30日由親屬看護之費用,以1日新台幣(下同)2,000元計算,共6萬元。

試問:甲對此親屬看護費用部分能作何答辯?

  1. 在車禍案件損害賠償案件中,時常涉及諸如醫療費用、交通費用、看護費用、不能工作之損失等之項目。其中就看護費用部分,如果是由親屬負責看護時,依照最高法院94年台上字第1543號判決意旨,雖然沒有現實看護費的支出,基於公平原則,被害人仍然能請求加害人加以賠償。至於金額的多寡,一般都比照專業看護的費用計算,目前常見大多是以每日2,000元為計算。
  2. 然而,依照最高法院98年度台上字第1501號判決的說明「如由親人看護,亦應視親人之看護技術與內容以評價其得請求賠償之數額」,再看到臺灣高等法院臺南分院97年度醫上字第3號、102年度訴易字第18號、102年度訴易字第27號、102年度重勞上字第1號等案件的詳細說明「被害人倘具看護必要而受親屬看護時,除該負責看護之親屬係屬專業人員外,因其未具備專業看護之本職學能,看護技術亦不若專業看護具有相當醫療技術,自不能以專業看護視之,其看護費用則尚不得以專業標準計算」。
  3. 從上面幾則判決我們可以知道,倘若被害人是由親屬看護,因為親屬不一定具備專業看護的本職學能及技術,自然無法將親屬看護的費用直接地以專業看護的1日2,000元標準計算。因此,回到上述案例情形,甲在作答辯可以引用上述的判決,說明因為親屬看護在專業度上不若一般專業看護人員,據以質疑乙以1日2,000元計算的標準是否恰當。

作者:金門律師聯合事務所

參考法條:

  • 民法第193條:不法侵害他人之身體或健康者,對於被害人因此喪失或減少勞動能力或增加生活上之需要時,應負損害賠償責任。前項損害賠償,法院得因當事人之聲請,定為支付定期金。但須命加害人提出擔保

5、放手也是一種選擇–受分割限制的農地就不能請求分割?


甲、乙共有一筆0.4公頃的耕地,應有部分各2分之1。甲就該筆耕地自行向法院起訴分割共有物訴訟後才發現,原來這裡耕地因面積不足,受限於農業發展條例(以下稱農發條例)第16條的分割限制,且亦無該條但書所列舉的各種例外情形。

試問:甲尚能如何向法院主張?

  1. 依照農業條例第16條,每筆耕地如果分割後每人所得的耕地面積未達0.25公頃時,原則上將不得予以分割。其立法目的在於防止耕地細分,便利農場經營管理,簡化耕地權屬複雜性,為逹此目的,並參酌農村實際狀況,每宗耕地每人所有之面積標準明定為0.25公頃,以界定得分割之數據。
  2. 然而,為了使土地得以發揮最高的經濟上利用價值,以及使所有權單純化等目的,實務上如最高法院63年度第2次民庭庭推總會議決議(一)及最高法院64年度台上字第420號判例則認為,農發條例第16條是為擴大農地經營規模,防止其細分,雖有每宗耕地於分割後每人所得面積未達0.25公頃即不得分割之限制,但依其立法意旨,僅指限制共有耕地以原物分配為分割而言,然而,現行法律並沒有禁止耕地買賣的規定,倘若將共有耕地整筆變賣,以價金分配給各個共有人,則不會發生農地細分的問題,應不在上開規定限制之列,因此,共有人仍然可以請求分割。
  3. 因此,回到上述案例情形,甲所共有的耕地雖然在面積上受有限制,且亦無例外得分割的情形,但甲仍然可以向法院主張改用變價分配的分割方法,將該筆耕地整筆變賣,再將變賣價金依照共有人比例即2分之1分配給甲、乙二人。

作者:金門律師聯合事務所

參考法條:

  • 農業發展條例第16條:每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者,不得分割。但有下列情形之一者,不在此限:
    1. 因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者,得為分割合併;同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地,土地宗數未增加者,得為分割合併。
    2. 部分依法變更為非耕地使用者,其依法變更部分及共有分管之未變更部分,得為分割。
    3. 本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地,得分割為單獨所有。
    4. 本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地,得分割為單獨所有。
    5. 耕地三七五租約,租佃雙方協議以分割方式終止租約者,得分割為租佃雙方單獨所有。
    6. 非農地重劃地區,變更為農水路使用者。
    7. 其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要,經中央目的事業主管機關專案核准者,得為分割。
  • 前項第三款及第四款所定共有耕地,辦理分割為單獨所有者,應先取得共有人之協議或法院確定判決,其分割後之宗數,不得超過共有人人數。

6、繼承債務後,就只能自認倒楣全部清償嗎?(上)


甲於民國(下同)94年9月15日死亡,死亡時並未留有任何財產,但有積欠乙新台幣(下同)50萬元之債務。丙為甲之胞姊,成年結婚後就未與甲共同生活,且也幾乎無沒再與娘家之親戚聯繫,因此無從知悉甲已死亡之事實,而未於法定期間內辦理限定或拋棄繼承等登記。嗣乙於107年9月間起訴丙,主張丙為甲之概括繼承人,請求丙清償其所繼承甲之50萬元債務。

試問:丙能主張何種權利?

  1. 我國民法的繼承制度,原本是採取概括繼承制,繼承人必須承受被繼承人財產上一切權利、義務,即使負債大於財產也必須一併繼承,並以自己的財產清償這筆繼承債務(也就是傳統常見的父債子償概念)。後來立法者於97年1月2日修正民法第1148條,改採限定繼承為原則,對於被繼承人的債務,於繼承所得遺產的範圍內才負清償的責任,亦即,超過遺產範圍的債務,繼承人不須再以自己的財產清償。
  2. 且立法者為了避免修法前的概括繼承人因無端背負龐大債務而桎梏終生,例外地也讓原本應概括繼承的繼承人,在符合特定條件下,也能適用限定繼承的制度,因此並增訂了民法繼承篇施行法第1條之1、第1條之2、第1條之3等規定,其中第1條之3第4項即規定「繼承在民法繼承編中華民國98年5月22日修正施行前開始,繼承人因不可歸責於己之事由或未同居共財者,於繼承開始時無法知悉繼承債務之存在,致未能於修正施行前之法定期間為限定或拋棄繼承,以所得遺產為限,負清償責任。但債權人證明顯失公平者,不在此限。
  3. 回到上述的案例情形,甲於94年9月間死亡,繼承於98年5月22日前即已開始,丙又因未與甲同居共財,於繼承開始時無法知悉繼承債務之存在,而未能在法定期間內辦理限定或拋棄繼承。故丙得向法院主張,依民法繼承編施行法第1條之3第4項,丙僅須在所得遺產限度內負清償責任。

作者:金門律師聯合事務所

參考法條:

  • 民法第1148條:
    1. 繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。
    2. 繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負清償責任。
  • 民法繼承編施行法第1條之3:
    1. 繼承在民法繼承編中華民國98年5月22日修正施行前開始,繼承人未逾修正施行前為限定繼承之法定期間且未為概括繼承之表示或拋棄繼承者,自修正施行之日起,適用修正後民法第1148條、第1153條至第1163條之規定。
    2. 繼承在民法繼承編中華民國98年5月22日修正施行前開始,繼承人對於繼承開始以前已發生代負履行責任之保證契約債務,以所得遺產為限,負清償責任。但債權人證明顯失公平者,不在此限。
    3. 繼承在民法繼承編中華民國98年5月22日修正施行前開始,繼承人已依民法第1140條之規定代位繼承,以所得遺產為限,負清償責任。但債權人證明顯失公平者,不在此限。
    4. 繼承在民法繼承編中華民國98年5月22日修正施行前開始,繼承人因不可歸責於己之事由或未同居共財者,於繼承開始時無法知悉繼承債務之存在,致未能於修正施行前之法定期間為限定或拋棄繼承,以所得遺產為限,負清償責任。但債權人證明顯失公平者,不在此限。
    5. 前三項繼承人依修正施行前之規定已清償之債務,不得請求返還。

7、繼承債務後,就只能自認倒楣全部清償嗎?(下)


甲於民國(下同)94年9月15日死亡,死亡時並未留有任何財產,但有積欠乙新台幣(下同)50萬元之債務。丙為甲之胞姊,成年結婚後就未與甲共同生活,且也幾乎無沒再與娘家之親戚聯繫,因此無從知悉甲已死亡之事實,而未於法定期間內辦理限定或拋棄繼承等登記。嗣乙於107年9月間起訴丙,主張丙為甲之概括繼承人,請求丙清償其所繼承甲之50萬元債務。

承上,丙未於訴訟中主張任何權利,經法院一造辯論判決確定,嗣乙持確定判決對丙之不動產向法院聲請強制執行。

試問:丙能透過如何方式主張其權利?

(本案例具體內容得參照臺灣士林地方法院108年度士簡字第101號判決)

  1. 在法院的強制執行程序中,倘若受執行的債務人有足以排除債權人所持執行名義的執行力時,強制執行法設有兩種方式可供債務人提起異議之訴以排除執行力,兩種異議之訴以受執行債務人在本件程序中的身分來作區別,並影響到能否成功排除執行力的實質要件的判斷。這兩種異議之訴分別為債務人異議之訴(強制執行法第14條及第14條之1)及第三人異議之訴(強制執行法第15條)。
  2. 而在得以主張限定繼承的案件當中,限定繼承人在被繼承人遺產的範圍內,固然是居於債務人的地位,然而法院實務上認為,倘若債權人超出遺產的範圍,而對限定繼承人本來的固有財產聲請強制執行時,則此時限定繼承人便會居於第三人的地位,而得依強制執行法第15條向法院提起第三人異議之訴,請求撤銷對其固有財產的執行程序以排除強制力(最高法院68年度台上字第718號判例、77年台抗字第143號判例、75年度第4次民事庭會議決議(二)、99年度台上字第595號判決、101年度台上字第1447號判決意旨參照)。
  3. 回到上述的案例情形,乙雖已透過法院程序取得對丙的確定判決,並持該確定判決對丙原有的不動產向法院聲請強制執行,然而,因乙所聲請執行的標的是丙的固有財產,因此丙仍然得依強制執行法第15條向法院提起第三人異議之訴,在訴訟中再主張前文提到的僅須在所得遺產限度內負清償責任,並請求法院撤銷對丙固有財產的執行程序(民法繼承編施行法第1條之3第4項)。

作者:金門律師聯合事務所

參考法令:強制執行法

  • 第14條:

    執行名義成立後,如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生,債務人得於強制執行程序終結前,向執行法院對債權人提起異議之訴。如以裁判為執行名義時,其為異議原因之事實發生在前訴訟言詞辯論終結後者,亦得主張之。

    執行名義無確定判決同一之效力者,於執行名義成立前,如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生,債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴。

    依前二項規定起訴,如有多數得主張之異議原因事實,應一併主張之。其未一併主張者,不得再行提起異議之訴
  • 第14條之1:

    債務人對於債權人依第四條之二規定聲請強制執行,如主張非執行名義效力所及者,得於強制執行程序終結前,向執行法院對債權人提起異議之訴。

    債權人依第四條之二規定聲請強制執行經執行法院裁定駁回者,得於裁定送達後十日之不變期間內,向執行法院對債務人提起許可執行之訴。
  • 第15條:第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者,得於強制執行程序終結前,向執行法院對債權人提起異議之訴。如債務人亦否認其權利時,並得以債務人為被告。

8、買屋坪數有短少,我又不想解約,只能吞下去?


某甲於103年2月1日向屋主購買一房子及其坐落的土地(下稱系爭房地),買賣契約上載明房子部分的主建物面積為80平方公尺、附屬建物即陽台面積為20平方公尺、合計100平方公尺,總價金為1,200萬元。嗣後,甲於103年4月1日辦理移轉登記時,發現房子陽台的面積僅有15平方公尺,才知道原來房主曾於103年1月1日委任仲介作過建物測量的申請,並將陽台面積由20平方公尺更正為15平方公尺,卻仍然在買賣契約上記載陽台面積為更正前的20平方公尺。甲對於房子的屋況、所在周邊環境及生活機能等頗為滿意,並不想因此解除契約,但也不願意就這樣吞下去……

試問:屋主能否以其本身不知情為由主張不負任何責任?甲該如何主張權利來滿足自己的需求?

  1. 依照民法第373條、第354條規定,屋主應該擔保其出賣之物也就是系爭房地,在移轉給甲的時候,並沒有滅失或減少其價值、通常效用、或是契約預定效用上之瑕疵,而出賣之物所含數量減少,足使物之價值、效用或品質上有欠缺者,亦屬物之瑕疵(併參照最高法院73年台上字第1173號判例要旨)。民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定,是為了補充當事人間之意思表示而設,除非當事人另有免除責任的特約外,否則,出賣人是當然要負此一擔保之責任。
  2. 本件中,房子的實際面積既然僅有95平方公尺,確實是比契約上記載之面積短少了5平方公尺,這部分短少之面積自然會影響甲的空間利用,而影響了甲的出價意願甚至是最初的購買意願,而影響了系爭房地的價值及通常效用,顯然已構成了物之瑕疵。所以甲可以進一步依民法第359條規定,向屋主主張要減少價金。而減少價金之金額計算上,既然短少了5平方公尺,雙方簽訂買賣契約時原本是以房子面積共計100平方公尺及總價金1,200萬元來商議簽約,故甲得以向屋主主張減少價金60萬元(計算式:1,200萬÷100 X 5= 60萬元)。
  3. 另外,屋主能否主張已移轉給甲的土地及房子主建物部分並沒有短少,僅是附屬建物陽台有短少,所以計算上應該區分建物及土地、主建物及附屬建物之不同價值,而為比例上之算定?本件中,屋主這樣的主張,應該是沒有理由的,因為本件買賣契約約定的價金,完全是以「總價1,200萬元」的方式為約定,買賣雙方於商議時或簽約時,都沒有分別針對建物及土地、主建物及附屬建物的單價另為約定,而中古屋的交易習慣上通常亦不會區分,可以得知甲及屋主間在商議、決定本件買賣價金時,並沒有特別為分開計價、分別量化的想法。另外,本件的附屬建物即陽台也已外推使用,其使用的效益亦與主建物相當。故屋主的主張並無理由。

作者:金門律師聯合事務所

參考法條:

  • 民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」
  • 民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」
  • 民法第373條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」

9、遺囑大小眼分男不分女之特留分爭議


已喪偶的老伯伯A向來重男輕女,又深受「嫁出去的女兒 潑出去的水」古老思維的桎梏,所以在行將就木之際,特別立下遺囑並經公證,指定要將全部財產即名下3筆土地均由獨子B來繼承,長女C及次女D並沒有份。A往生後,B就持上面的公證遺囑前往地政事務所辦理遺囑繼承,直接將3筆土地全部登記在伊名下。C、D事後知悉父親此等的後事安排,除了難過之外,亦按捺不下心底深處湧現的不平之氣…

試問:老伯伯A的遺產分配方式一定是違法、無效的嗎?C、D能否主張特留分的權利?又要如何具體主張?

  1. 法律上原則上是充分尊重被繼承人任意安排其死後財產的自由,然而,為了避免過於不公平、保障繼承人基本的繼承利益,故有民法第1223條規定之特留分保障。C、D身為A的直系血親卑親屬,依法所得享有的特留分是原來法定應繼分的1/2,所以C、D的特留分均是1/6,這部分的繼承利益是法律賦予保障的,A亦不能恣意剝奪。因此,父親的遺產分配方式,當然是已經侵害了C、D的特留分權利,不過,並非是無效的,如果C、D事後拋棄特留分權利或是遲遲不願行使特留分扣減權的話,那麼A的遺產分配仍然是有可能就這麼維持下去了。
  2. C、D如果要行使特留分權利的話,應依民法第1225條規定(本件涉及類推適用,參最高法院99年台上字第918號民事判決),向已經分得財產的B行使扣減權,扣減權一經行使之後,扣減的法律上效果隨即發生,且扣減的對象並非僅在於一部分遺產而是會抽象、概括、存在於全部的遺產上,進而,將導致本件的遺產(即3筆土地)全部的產權在法律上等同回到「B、C、D全體繼承人公同共有(潛在應繼分則分別為2/3、1/6、1/6)」的狀態(參最高法院100年台上字第1754號民事裁判)。在這一個階段,C、D就可以向法院主張要塗銷掉先前B所申辦的遺囑繼承登記。
  3. 接下來,C、D若想將遺囑侵害特留分的問題終局性得解決的話,可以同時向法院主張要終止全體繼承人的公同共有關係而將遺產作進一步的具體分割。在這一個階段,透過民法第830條第2項準用的規定,後續的分割方法即相當於一般共有物的分割方法了,也就是說,B、C、D可以自行先協議看看如何進行具體的分割方案,若無法協議,可以直接請求法院進行判決分割,以3筆土地為標的物,以B、C、D潛在應繼分分別為2/3、1/6、1/6為前提下,具體進行原物分配、原物分配兼金錢補償、變價分配等等之分割方法,以符合本件個案上的公平原則。

作者:金門律師聯合事務所

參考法條:

  • 民法第830條第2項:「公同共有物之分割,除法律另有規定外,準用關於共有物分割之規定。」
  • 民法第1223條第1款:「繼承人之特留分,依左列各款之規定:一、直系血親卑親屬之特留分,為其應繼分二分之一。」
  • 民法第1225條:「應得特留分之人,如因被繼承人所為之遺贈,致其應得之數不足者,得按其不足之數由遺贈財產扣減之。受遺贈人有數人時,應按其所得遺贈價額比例扣減。」